Własna agencja nieruchomości – jak ją założyć i jak na tym zarobić?

Jak otworzyć biuro nieruchomościJak założyć biuro nieruchomości? W jaki sposób je promować, aby mieć więcej ofert i klientów? Ile zarabia pośrednik nieruchomości? Te pytania padały ostatnio często, w różnych konfiguracjach, a dotyczyły branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zwłaszcza, że od 2014 roku zawód pośrednika nieruchomości został zderegulowany i nie jest już wymagana licencja.

Ostatnio o „biznes nieruchomościowy” zapytał mnie subskrybent mojego bezpłatnego kursu, Jan. Postaram się przedstawić to na tyle treściwie, aby osoba, która się tym tematem zainteresuje, wiedziała od czego zacząć i na co może liczyć. Zacznijmy od początku:

Dlaczego ludzie korzystają z usług pośrednika nieruchomości?

To proste: chcą oszczędzić swój czas. Choć pośrednik pobiera swoje wynagrodzenie w formie prowizji od transakcji, to wiele osób chce sobie oszczędzić czasu z załatwianiem planów, map, uzgodnień włanościowych, wizyty w banku i u notariusza – woli udać się do pośrednika, który to wszystko zaaranżuje i ustali za nich.

Kluczowa jest tu oczywiście jakość świadczonych usług, bo (o czym piszę w zagrożeniach) łatwo jest przylepić wszystkim pośrednikom łatkę „krwiopijców”, którzy nic nie robią, a biorą za godzinę pracy kilka tysięcy prowizji. W istocie jednak dobry pośrednik jest w stanie „wyprowadzić” status nieruchomości, załatwić wszystkie pozwolenia i dokumentacje oraz umówić wizytę u notariusza oraz kredyt. Tak właśnie postrzegany jest pośrednik (broker) nieruchomości w USA.

Pośrednicy nieruchomości to złodzieje!

Niestety, taka jest obiegowa (i krzywdząca) opinia o pośrednikach nieruchomości w Polsce – to złodzieje! Bo jak nazwać kogoś, kto za godzinę pracy bierze kilka-kilkanaście tysięcy złotych? Jak wspomniałem, w USA pośrednik (broker) to zawód prestiżowy, niemal publicznego zaufania. W Polsce ciągle jest traktowany jako synonim kombinatora, który tylko myśli jak tu wyrwać kasę od kupującego i sprzedającego. Winę za taki stan ponoszą i klienci i sami pośrednicy.

Pośrednicy – dlatego, bo choć zawód jest licencjonowany (zamknięty dostęp nie wróży niczego dobrego, moim zdaniem koncesje nie powinny tutaj obowiązywać) to „paproków” i partaczy jest tutaj cała masa. I są dokładnie tacy, jak obiegowa opinia: nie robią nic, a chcą dostać kilka tysięcy za chwilę uśmiechów gdy obie strony podpisują umowę kupna-sprzedaży.

Druga część to osoby, które zajmują się wszystkim kompetentnie: zbadają stan nieruchomości, jej historię i stan prawny, powiedzą jak „wyprostować” ewentualne problemy i umówią z prawnikiem jeśli to konieczne. Załatwią plany zagospodarowania, wypisy z ewidencji gruntów itd. Na koniec pomogą uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny i umówią z notariuszem.

Winni są też klienci – wiele osób korzysta z usług pośredników niejako „pod przymusem”. Np. dlatego, bo nie mają czasu, są w nowym mieście albo nie znają się na procedurach. A jednocześnie trudno im zaakceptować to, ze ktoś może brać procent od wartości transakcji z ich majątku, dlatego później kombinują jak uniknąć płacenia (o czym jeszcze za chwilę). Niestety – za wiedzę się płaci – nic mądrzejszego nikt w tej kwestii nie wymyślił.

Jak uzyskać licencję pośrednika nieruchomości?

Aby otworzyć własne biuro nieruchomości jeszcze niedawno trzeba było mieć licencję pośrednika nieruchomości. Od 1 stycznia 2014 roku licencje pośredników nieruchomości zostały zniesione. Nie przeszkadza to jednak organizacjom stowarzyszającym pośredników nadawać własne licencje (nie są obowiązkowe). W z wiązku z tymi zmianami wykreśliłem z artykułu te fragmenty, które przestały być aktualne.

Od 1 stycznia 2008 roku aby ją uzyskać, trzeba spełnić szereg wymagań zawartych w polskim prawe tj trzeba być osobą, która:

  • posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
  • nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
  • posiada wyższe wykształcenie;
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
  • odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Co ważne, nowelizacja ta znosi obowiązek zdawania egzaminu. Po prostu wystarczy przesłać dokumenty potwierdzające owe fakty do Ministerstwa Infrastruktury w formie wniosku o nadanie licencji zawodowej oraz wnieść opłatę kwalifikacyjną (250 zł). Wszystkie niezbędne informacje na temat wymogów i kosztów uzyskania licencji pośrednika nieruchomości uzyskasz tutaj.

Z jednym wyjątkiem – nie dowiesz się, ile zapłacisz za praktykę zawodową (6 miesięcy, minimum 200 godzin). Tak! Jeśli nie masz znajomego biura nieruchomości, które „zatrudni” Cię na praktykę za darmo, będziesz za to płacić. Ceny są różne i zależą od miasta, ale to wydatek kilku tysięcy złotych. Ceny często specjalnie są „oporowe” po to, aby na rynku nie były zbyt wielu pośredników.

Zawód pośrednika nieruchomości (ale i zarządcy nieruchomości i rzeczoznawcy nieruchomości) reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Nakłada ona dodatkowo obowiązek postępowania wg standardami zawodowymi pośredników, czyli innymi słowy – stosowanie etyki biznesowej.

OC dla pośrednika nieruchomości

Do uruchomienia własnego biura nieruchomości NIE JEST JUŻ POTRZEBNE ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody wyrządzone wykonywaniem czynności zawodowych (kost wynosił ok 400-500 zł rocznie). Wcześniej bez OC umowy były nieważne, teraz już nie ma tego obowiązku. Jednak relatywnie niewielka kwota i święty spokój w przypadku problemów sprawia, że wiele firm nadal woli to ubezpieczenie posiadać.

Od 2014 roku ficencja pośrednika nieruchomości nie jest potrzebna!

Od 2014 roku, aby prowadzić biuro nieruchomości wcale nie musisz mieć własnej licencji! Okazuje się bowiem, że możesz korzystać z licencji innego pośrednika, którego zatrudnisz. Nieco inaczej działają franczyzowe biura nieruchomości – tam każda firma (oddział) zawiera umowę agencyjną. W efekcie, tylko jedna (lub niewiele) osoba w całej sieci ma uprawnienia pośrednika, natomiast wszystkie inne oddziały są tylko agencjami, które wykonują czynności na jego rzecz za wynagrodzeniem. Z punktu widzenia klienta to jest nadal biuro nieruchomości, natomiast formalnie taki punkt to punkt agencyjny jakiegoś pośrednika nieruchomości. Ponadto, w sieci franczyzowej otrzymujesz wiele dodatkowych korzyści, wynikających np. z know-how.

Franczyzowe biuro nieruchomości – warto?

Wiele serwisów internetowych i głosów na forach dyskusyjnych mówi, że nie warto tworzyć biura nieruchomości w oparciu o franczyzę. Choć nigdy nie miałem własnego biura nieruchomości, to bazuję na opinii moich klientów, pośredników nieruchomości z długim stażem i to w oparciu o ich relację zbudowałem własny pogląd na tę kwestię. Moim zdaniem, rozpoczynając biznes pośrednictwa nieruchomości warto jest zwrócić się ku franczyzie.

Korzystając z franczyzy w zasadzie budujesz markę komuś innemu, samodzielnie jedynie pracujesz na swoim terenie i zbierając za to pewną część prowizji. Ale w moim przekonaniu jest to dobry sposób na to, by sprawdzić czy nadajesz się do tego biznesu, choćby z tego powodu, że otrzymujesz:

  • sprawdzony model biznesowy (korzysta z niego cała sieć)
  • wiedzę i wsparcie sieci (np. wzory umów, pomoc prawną – za brak wiedzy słono się tutaj płaci)
  • często znaną markę (co ułatwia reklamę)
  • system informatyczny i organizacyjny (prawnik czy system IT to istotny wydatek)
  • siłę grupy (ilość ofert z całego kraju)
  • bogatą ofertę (franczyzy zazwyczaj oferują szerokie spektrum ofert, również zagraniczne)

Co równie ważne – w międzyczasie możesz (o ile umowa tego nie zabrania) samodzielnie spróbować zdobyć licencję pośrednika i uruchomić z czasem drugie biuro nieruchomości np. na kogoś z rodziny, kto będzie tylko korzystał z Twojej licencji (ale sprawdź wcześniej umowę z franczyzodawcą, czy tego nie zabrania – czasem jest jakiś okres zakazu konkurencji).

Pomysł ma znaczenie

Jeśli w Twojej okolicy jest dużo biur nieruchomości, a mieszkasz w małym mieście – musisz próbować wszystkiego po kawałku. Jeśli jednak chcesz założyć agencję w dużym mieście – takich „wielozadaniowych” agencji jest mnóstwo, dlatego lepiej, jeśli zaczniesz się specjalizować. Np. w obsłudze studentów, albo rodzin, albo tylko obrocie magazynami czy kawalerkami. Wówczas zyskasz jako ekspert w swojej dziedzinie i ludzie chętniej będą Ci powierzać obsługę swoich transakcji.

Kto może być klientem Twojego biura nieruchomości?

Poza osobami fizycznymi, które zamierzają kupić/sprzedać domy i mieszkania mogą to być firmy, poszukujące powierzchni produkcyjnych i magazynowych, działek czy firmy deweloperskie, którym zależy na sprzedaży wybudowanych budynków i mieszkań.

Może być również sporo obywateli innych krajów, ponieważ dla wielu cudzoziemców Polska jest coraz bardziej interesującym krajem, zarówno do osiedlenia jak i prowadzenia biznesu.

Współpraca jest kluczem

Notariusze, banki, biura kredytowe, geoteci, architekci, projektanci wnętrz, zieleni, firmy meblarskie, remontowe i budowlane – to wszystko są dodatkowe możliwości zarobku. Dla klienta, który i tak musi skorzystać z tego typu usług to dodatkowa zaleta, bo nie musi szukać i biegać za wszystkim samodzielnie. Dla właściciela biura nieruchomości – dodatkowa prowizja od firmy współpracującej, za przyprowadzenie klienta.

Przychody biura nieruchomości

Pierwszym źródłem przydchodów są oczywiście transakcje kupna/sprzedaży oraz pośrednictwo w wynajmie. Jeśli chodzi o wynajem, pośrednik zazwyczaj kasuje wartość jednego czynszu – w zależności od konkurencyjności rynku – pieniadze bierze od obu stron transakcji, choć najczęściej od wynajmującego.

Sprzedaż nieruchomości wymaga większego zachodu (sprawdzenie ksiąg wieczystych, notariusz, czasem plan zagospodarowania przestrzennego) ale i zysk z tej operacji jest większy – pośrednik kasuje po kilka procent od każdej ze stron transakcji. Kwoty te są różne (bo podlegają negocjacjom) ale zazwyczaj łącznie jest to ok 4% netto (2-2,5% plus VAT od każdej ze stron).

Oferty na wyłączność

Jeśli ktoś, kto chce sprzedać np. dom przyjdzie do Twojego biura, najlepiej jest, jeśli podpisze umowę na wyłączność. Oznacza to w uproszczeniu, że tylko Ty możesz sprzedać tą nieruchomość, nawet, jeśli właściciel sam znajdzie nabywcę. Klienci są jednak świadomi tego „przywiązania” dlatego niechętnie godzą się na taką współpracę, chyba, że zaoferujesz na prawdę duży pakiet wysokiej jakości usług dodanych.

Klient nie może kupić/sprzedać poza pośrednikiem

Jak wspomniałem, klienci chcą „mieć ciastko i zjeść ciastko” – sprzedać szybko, za pomocą pośrednika ale nie płacić mu prowizji – więc kombinują. Podpisując stosowne oświadczenie lub umowę, klient obliguje się do tego, że kupno/sprzeż będzie odbywać się za pośrednictwem pośrednika nieruchomości. Gdyby doszło do tego, że strony będą chciały zrealizować transakcję z pominięciem pośrednika, ten może podać ich do sądu.

Klienci niemal zawsze kombinują

Innymi słowy chcą aby uniknąć płacenia prowizji dla pośrednika nieruchomości. W większości spraw masz dwa wyjścia: machnąć ręką, albo oddać sprawę do sądu. Tu franczyza zazwyczaj pokazuje swoją wyższość ponieważ sprawą zajmuje się zazwyczaj już w ramach opłat sieciowych kancelaria wynajęta przez franczyzodawcę. Inna rzecz, że odzyskanie nawet już zasądzonej kwoty (egzekucja) to często droga przez mękę, tak jak i sama sprawa – ale to problem wszystkich przedsiębiorców.

Koszty biura nieruchomości

Biuro nieruchomości – jako działalność pośrednictwa – nie wymaga dużych nakładów w porównaniu do handlu czy produkcji albo montażu. Jednak koszty funkcjonowania są istotne również i tutaj, zwłaszcza, że trudno o stałe i przewidywalne przychody.

Najważniejsza jest reklama. Coraz mniej wagi przywiązuje się do reklamy tradycyjnej, choć ciągle są tacy klienci, którzy z Internetu nie korzystali i korzystać nie będą. Do kwestii reklamy i promocji wrócę, a teraz poniżej przedstawię najistotniejsze koszty związane z prowadzeniem biura nieruchomości:

Lokal na biuro

Kiedyś lokal w dobrej okolicy (centrum) w tej branży miał kluczowe znaczenie. Dzisiaj zaczyna się to zmieniać, bo zmieniają się przyzwyczajenia klientów, o czym będzie jeszcze za chwilę. Czynsze w zależności od standardu i lokalizacji są różne i musisz wyliczyć je samodzielnie. Przykładowo, w centrum Nowego Sącza trzeba zapłacić ok 60-80 zł za 1m powierzchni, w centrum handlowym 20-30 EUR.

Jak nadminiłem, dzisiaj dobra lokalizacja oznacza przede wszystkim dobry dojazd (bez korków) oraz parking i dogodne umieszczenie biura w budynku – więc nie jest powiedziane, że musi być na parterze w centrum miasta czy tuż przy wejściu do galerii handlowej. Warto, aby były to dwa pomieszczenia – jedno dostępne dla wszystkich, biurowe – i jedno do negocjacji. Wszystko inne odbywa się wszak poza murami agencji.
Oczywiście niezbędny jest dostęp do internetu, telefonu, faksu, prasę i pocztę (ok. 1000 zł miesięcznie) oraz pewien budżet na paliwo i użytkowanie samochodu (1000 zł).

Pracownicy

Z czasem konieczne może okazać się zatrudnienie choć jednej osoby do pomocy. Mam na myśli sytuację, kiedy Ty pojedziesz z klientem obejrzeć działkę/lokal/budynek, a w biurze ktoś musi być, żeby przyjmować kolejnych potencjalnych klientów. Jeden etat (prócz Ciebie) to moim zdaniem minimum.

Jeśli masz już licencję, możesz mieć darmową siłę roboczą w postaci osób ubiegających się o licencję, co jest pomocne ale nieco ryzykowne z uwagi na wartość danych, z jakimi mają te osoby kontakt. Jeśli jednak na bezpłatnego pracownika nie ma co liczyć, możesz zatrudnić kogoś do pomocy – będzie zajmować się tym samym co Ty, jednak pod Twoim nadzorem. Osoba, która pracuje w takim charakterze jest maklerem nieruchomości i najczęściej zatrudniana jest na umowie zlecenie (prowizja od transakcji).

Organizacja biura nieruchomości

Oczywiście franczyza kosztuje: czasem jest to stała opłata miesięczna (np. w przypadku franczyzy w WGN) albo udział w przychodach (np. Nieruchomości Północ) lub kombinacja jednego i drugiego. W większości przypadków otrzymujesz system informatyczny oraz szablony umów i wsparcie prawne oraz inne kwestie organizacyjne są rozwiązywane przez franczyzodawcę.

Jeśli natomiast chcesz uruchomić biuro na siebie i dla siebie – możesz oczywiście to wszystko ogarnąć samodzielnie tj. zlecić prawnikowi sporządzenie umów i wszystko robić bez systemu, operując tylko swoim notesem. Oczywiście, że się da, ale opiszę poniżej, dlaczego system informatyczny jest ważny w pracy pośrednika nieruchomości.

Reklama dla biura nieruchomości

Będąc franczyzobiorcą, zazwyczaj opłaca się dodatkowo fundusz marketingowy, z którego pokrywa się koszty promocji marki. W większości przypadków franczyzy wszystkie lokalne akcje marketingowe trzeba pokrywać już samodzielnie (od rozdawania długopisów na targach budownictwa, na bilboardach kończąc).

Aby biuro zyskało klientów (kupujących i sprzedających) musisz ponieść wydatki na reklamę i promocję. Opracowałem strategię, która zawiera trzy elementy, umożliwiające trwałe zdominowanie lokalnego rynku w przypadku małych i średnich miast oraz wyjęcie dużego kawałka tortu w przypadku miast większych. Jej fragment prezentuję poniżej.

Strategia marketingowa dla biura nieruchomości

Sprawdziłem to z moimi klientami – agencjami nieruchomości w większych miastach (100-300 tysięcy mieszkańców) w mniejszych (do 50 tys.). Sprawdza się doskonale:

1. Relacje z deweloperami

Wszystkimi, którzy obecnie budują coś w Twoim mieście lub regionie. Odwiedź każdego z nich i omów warunki współpracy. Będziesz mieć stały dopływ ofert (niekoniecznie z Twojej miejscowości) nowych obiektów. Deweloper nie zgodzi się zazwyczaj na umowę na wyłączność, ale jeśli bedziesz mieć ich dużo, to bardzo pomoże. Uważaj, bo deweloperzy sami mają dokładnie „oblatane” tematy sprzedaży nieruchomości, ale wielu z nich bardzo chętnie korzysta z usług pośredników.

2. Reklama w gazetach

Może trudno w to uwierzyć w dobie Internetu, ale są osoby, które szukają nieruchomości w gazetach. A to dlatego, bo wiele osób tylko tam zamieszcza oferty wynajmu/kupna/sprzedaży. Codziennie obdzwoń te oferty i jeśli nikt Cię nie ubiegnie – może uda Ci się zawrzeć umowę na wyłączność.

3. Najważniejsze: Internet

Własna strona internetowa, na której możesz umieszczać zdobyte oferty jest ważna. Jeszcze ważniejsze, aby była poprawnie zoptymalizowana pod wyszukiwarki (SEO) oraz wypozycjonowana (głównie w Google).

Zdjęcia mają ogromne znaczenie – im więcej, tym lepiej bo każdy chce zobaczyć co kupuje. W Polsce robi się coraz bardziej popularny tzw. Home Staging. Chodzi w tym o „ustawianie” czy też porządkowanie domu pod sesję fotograficzną na potrzeby biura nieruchomośći. Dla przykładu, do takiej sesji chowa się wszystkie osobiste przedmioty (np. szczoteczki do zębów w łazience czy zdjęcia i kosmetyki z komody), dodatkowo doświetla mieszkanie lub nawet je przemalowuje. Dzięki temu można sprzedać dom czy mieszkanie ze znacznie większym zyskiem.

Druga kwestia w przypadku własnej strony www: jeśli zależy Ci na klientach – pisz na swojej stronie (w formie aktualności albo bloga) o tym, co jest problemem dla Twoich klientów. O księgach wieczystych, o kalkulacji spadku albo odrolnienia działki lub podatku od nieruchomości. To niesamowicie istotne – bo dzięki temu pokażesz Internautom, że znasz się na tym co robisz. A wówczas masz większą szansę na zdobycie nowego klienta, nawet, jeśli będzie z odległego miasta.

I trzecia kwestia: ogłoszenia w Internecie. Na niemal wszystkich serwisach ogłoszeniowych, biura nieruchomości mogą kupić pakiety ogłoszeń, dzięki temu taniej mogą publikować swoje oferty. Tak robi np. otodom.pl, domiporta.pl, gratka.pl. Są oczywiście również bezpłatne serwisy ogłoszeniowe takie jak olx.pl czy gumtree.pl i wiele innych, lokalnych. Dobry program dla biura nieruchomości potrafi automatycznie publikować ogłoszenia, bez żmudnego ich przepisywania (co nie do końca jest dobre, bo moim zdaniem każde ogłoszenie tej samej oferty powinno mieć inną treść i inne zdjęcia, aby można było testować ich skuteczność. Oczywiście rozumiem, że gdy mamy tych ogłoszeń codziennie po 10 na 3-4 portale to pisanie każdego w 4 wersjach zajmie zbyt dużo czasu).

Skuteczne sposoby reklamy biura nieruchomości

Teraz kilka porad, z życia wziętych. Zaproponowałem moim klientom kilka rozwiązań, dzięki którym zyskują więcej klientów niż wcześniej. Oto one:

1. Umieść właściwe ogłoszenia

Wszystkie reklamy (w gazecie i na ulicach) informowały: „Skupujemy nieruchomości za gotówkę”. To jasne, że nie każda została kupiona za gotówkę, ale klienci dzwonili ze swoimi nieruchomościami na potęgę, „nabijając” w ten sposób bazę ofert pośrednika. Większość z nich rzeczywiście była sprzedana natychmiast, niektóre zostały zakupione przez samego pośrednika.

2. Własny portal ogłoszeniowy

Pomysł jest prosty:

  1. kup domenę z nazwą Twojego miasta (np. darmowe-ogloszenia.torun.pl), potem
  2. kup system do publikowania ogłoszeń (znajdziesz ich masę na allegro.pl – wydatek ok 300 zł) i
  3. uruchom lokalny portal z bezpłatnymi ogłoszeniami.

Ważne, aby był moderowany – czyli każde ogłoszenie musi być wcześniej zaakceptowane przez Ciebie. Efekt: drobnicę akceptujesz natychmiast, ale pierwszy wyławiasz perełki z branży nieruchomości. Niewątpliwie trzeba go pozycjonować, ale to wydatek który zwróci się lepiej niż jakakolwiek inna inwestycja w reklamę.

3. Zarabiaj w Internecie

Jest masa ludzi, którzy wejdą na Twoją stronę, choć nigdy nie przyjdą do Twojego biura nieruchomości. Warto jest zintegrować swoją stronę internetową z jakimś programem partnerskim, np takim, który udziela kretytów hipotecznych. Dzięki temu, przez odesłanie takiego Internauty na stronę banku możesz zarobić kilkaset lub kilka tysięcy złotych prowizji od kredytu, całkowicie bez Twojego udziału. Sprawdź program partnerski Bankier.pl oraz Money.pl.

4. Dobry program dla biura nieruchomości

Możesz prowadzić biuro nieruchomości w oparciu o jeden notes lub arkusz excela. Ale zainwestuj w program dla biura nieruchomości. Dzięki niemu raz wprowadzona oferta może automatycznie pojawić się na kilkunastu poratalach ogłoszeniowych. Normalnie, każdorazowo trzeba by takie ogłoszenie umieszczać na każdym z nich ręcznie, za pomocą programów dla biur nieruchomości (pod linkiem masz kilka propozycji) można to zrobić automatycznie.

5. Dogadaj się z lokalnymi marketami

Wiele marketów oraz centrów handlowych chętnie wynajmuje powierzchnie reklamowe, a dzisiaj to właśnie w centrach handlowych, galeriach i marketach ludzie spędzają dużo czasu. Więcej niż w centrum miast. Porozmawiaj z zarządzającymi tymi obiekatmi, czy zgodziliby się na umieszczenie tablic informacyjnych z Twoimi ofertami w najbardziej atrakcyjnej okolicy (wejście, bankomat) na terenie ich obiektu. Tradycyjne tablice z ofertami sprawdzają się lepiej niż telewizory czy tablice LEDowe.

Biuro nieruchomości – czy warto?

Choć rynek nieruchomości ciągle się zmienia (choćby zlikwidowanie licencji pośrednika nieruchomości od 1 stycznia 2014 roku), ludzie zawsze bedą kupować i sprzedawać oraz wynajmować nieruchomości. Wygrywać będzie ten, który oferuje najmniejsze ryzyko zakupowe – najwyższą jakość i renomę za najniższą cenę. Moim zdaniem warto otworzyć biuro nieruchomości – z franczyzą, czy samodzielnie – ale jest do dobry (choć ciężki) kawałek chleba.

Choć trudno jest sprostać wymaganiom klientów to nie jest to niemożliwe. Wszystkie inne ograniczenia tkwią w Twojej głowie. Nawet, jeśli w sąsiedztwie są duże i uznane biura nieruchomości, to pamiętaj, że klient przede wszystkim zwraca uwagę na właściwości nieruchomości a nie na markę biura nieruchomości. Ale jeśli masz jeszcze jakoś problem lub pytanie związane z uruchomieniem biura nieruchomości – napisz mi komentarz!

Krok po kroku pokazuję sprzedawcom jak co miesiąc zwiększyć ilość zamówień i klientów. Uczę właścicieli firm jak wydawać mniej pieniędzy na marketing i reklamę - i nie tracić klientów. Szkolę handlowców, którzy nie chcą już więcej słyszeć w słuchawce: "Dziękuję, nie jestem zainteresowany". Tylko to co działa skutecznie. A jeśli się na czymś nie znam, to od razu Ci o tym powiem. Wykorzystaj to - zamów szkolenie lub konsultację, albo zostaw mi komentarz pod tekstem, którego dotyczy.

60 komentarzy pod
  1. Sebastian pisze:

    Witam serdecznie.

    Muszę na wstępie bardzo podziękować za bardzo rzeczowy artykuł.

    Mam do Pana jeszcze jedno pytanie.

    Czy aby założyć biuro nieruchomości (samemu nie posiadając licencji) trzeba zatrudnić osobę posiadającą licencję na cały etat czy można np. na 1/10 etatu?

    Łączę serdeczne pozdrowienia,

    Sebastian Nowakowski

    • Pośrednik pisze:

      Jeżeli biuro pośrednictwa będzie świadczyło usługi 8h na dobę to logiczną rzeczą jest, że skoro licencjonowany pośrednik ma obowiązek nadzoru bezpośredniego nad osobą sprawującą czynności pomocnicze to należy go zatrudnić na 8h na dobę. Tak mówi logika. Ale praktykuje się 1/10 etatu +40% prowizji od obrotu. I o to ten cały cyrk obrońców kręcenia lodów.

  2. Rafał Mróz pisze:

    Panie Sebastianie, najlepiej proszę to sprawdzić tutaj: http://www.forum.w.nieruchomosci.pl/forum_licencjonowanego_posrednika_obrocie_nieruchomosciami_forum_9.html.
    Tak jak napisałem, może Pan być agentem innego pośrednika, franczyzobiorcą albo zatrudnić pośrednika (o ile mi wiadomo, bez znaczenia w jaki sposób, jeśli prowadzi on nadzór nad transakcjami).
    Jeśli pomysł Min. Gowina przejdzie, licencje pośrednictwa odejdą do lamusa (prawdopodobnie zastąpią je państwowe certyfikaty).

  3. Paweł pisze:

    Pośrednicy są postrzegani czasem jako krwiopijcy jednak to wina tych co podpisują z nimi umowy.
    Dla mnie ci agenci to bezużyteczne nieroby i sępy kombinujące jak uszczknąć coś z czyjegoś majątku,
    trzeba ich tępić, a najprostrzą i jedyną metodą jest NIEKORZYSTANIE Z ŻADNYCH BIUR, sprzedaż samemu. Wtedy wyślemy nierobów na zieloną trawkę.
    Dlaczego nie opłaca się korzystać z biur ?
    1. Te sępy kombinują jak wyciągnąć kasę od kupującego i sprzedającego. Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość sęp będzie korzystał z własnej bazy ogłoszeń (tych co mu zapłacą) lub szukał prywatnych ogłoszeń kogoś kto mu zapłaci jednocześnie będzie odrzucał oferty nawet bardzo atrakcyjne z brakiem prowizji dla niego.
    2. Najgorszym z możliwych rozwiązań jest kupowanie z biurem nieruchomości – prowizja zależy od ceny – więc będzie on dążył do maksymalizacji tej ceny tym bardziej, że prowizji od sprzedającego nie przepuści.
    Również będzie tutaj selekcja ofert kto mu zapłaci temu będzie można sprzedać niezależnie od opłacalności takiej transakcji.
    3. Prowizje zawsze są do negocjacji a znaczy to, że pośrednik NIGDY nie będzie przedstawiał nam najlepszej, najbardziej dopasowanej oferty tylko tą z najwyższą prowizją dla siebie, wiem to bo rozmawiałem z jednym takim i się wygadał.

    • Rafał Mróz pisze:

      Pawle, sądzę, że jak w każdej branży – i tutaj można trafić na nieetycznych ludzi. Sądzę, że „urawniłowka” do wszystkich pośredników może być krzywdząca. Musisz choćby pamiętać o osobach, dla których pośrednik jest swoistym gwarantem poprawności przeprowadzonej transakcji, o tych, którzy nie mają czasu albo wiedzy jak sprzedać własny dom czy mieszkanie albo o tych, którzy nie mogą tego zrobić (bo np. są zagranicą). A fakt, że za usługi się płaci nie jest niczym dziwnym. Ot, kwestia rozeznania kto i co oferuje za daną cenę (ad1), (ad2) zależy od konkretnego przypadku, nie zawsze można pozwolić sobie na zakup wprost od sprzedawcy z powodów które już opisałem wyżej, (ad3) to zrozumiałe, że każdy chce otrzymać najwyższe wynagrodzenie za swoją pracę, choć wiele tutaj się zmienia – są już biura, które pobierają prowizję tylko od jednej strony transakcji, dodają „w prezencie” niektóre elementy dokumentacji lub niższe ceny u zaprzyjaźnionych notariuszy.

    • Marek pisze:

      Panie Pawle nie wiem kim jest Pan z zawodu ale o reprezentantów każdej branży można podzielić na tych, którzy są „sępami, nierobami” oraz na tych, którzy wykonują swoją pracę po prostu dobrze :)
      Ad 1) nie do końca jest to prawdą, jasne, że jeżeli potencjalny klient kupujący dzwoni i pyta czy nie ma Pan tam jakiegoś fajnego mieszkanka, itd. … to on będzie czekał na ofertę … i nie raczy się spotkać aby omówić warunki współpracy oraz wysokość wynagrodzenia to … żaden pośrednik nie będzie robił transakcji za 0 % tak się nie da.
      Biorąc pod uwagę już nieobowiązujące standardy zawodowe jeżeli spotykam się z osobą kupującą i z nią podpisuję umowę pośrednictwa to taka osoba może zastrzec, że nie wyraża zgody na reprezentację dwóch stron transakcji. Ponadto nie wyobrażam sobie, że jeżeli mam umowę z kupującym to ograniczam mu podaż i np. nie korzystamy z możliwości współpracy z innymi biurami nieruchomości.
      Ad. 2 a kupujący w Pana mniemaniu to kompletny „baran”, który kupi nieruchomość o 1000 zl więcej za m2

  4. Jadwiga pisze:

    Pogubiłam się _ kwestionuje Pan potrzebę licencji a pisze, że zastąpią je państwowe certyfikaty. A wie Pan kto wydaje licencje? To instytucje na poziomie ministerstwa ( budownictwa) . Przez lata zdarzyły się zmiany w nazwie przy okazji zmian w administracji – ale licencja to jest rodzaj państwowego certyfikatu. Czym, Pana zdaniem ma się różnić certyfikat od licencji?

    • Rafał Mróz pisze:

      Pani Jadwigo, zgadzam się że to, czy nazwiemy jakieś zezwolenie licencją czy certyfikatem nie ma znaczenia bo nadal pozostanie pewien rodzaj regulacji. W swoim komentarzu jedynie pokazałem zamiar ministerstwa bo to ono głosem J. Gowina zadecydowało o zastąpieniu licencji certyfikatem. Moja osobista opinia w tym temacie jest taka, że nie powinno być żadnego państwowego zezwolenia na prowadzenie takiej działalności (jak i wielu innych). Jedynym kryterium (tak jak w wielu innych zawodach) winno być kierunkowe wykształcenie (w tym przypadku wyższe, obejmujace również zagadnienia prawnicze związane z obrotem nieruchomościami), natomiast powinny funkcjonować organy kontroli, które czuwałyby nad poprawnością obrotu w tej branży. W moim przekonaniu rynek dość skutecznie byłby w stanie odsiać „ziarno od plew”, jak ma to miejsce codziennie w przypadku wielu innych zawodów.

  5. Jarek pisze:

    Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

    art. 181
    (…)
    3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu
    odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem
    czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a. Jeżeli pośrednik w obrocie nie-
    ruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających
    pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cy-
    wilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
    4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych w porozumieniu z ministrem
    właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej,
    po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporzą-
    dzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w
    ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwa-
    rancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu
    oraz zakres realizowanych zadań, a także sposoby uznawania ubezpieczeń i
    gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art.
    (…)

    Ostatnie rozporządzenie właściwego ministra:
    Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami Dz.U. 2010 nr 205 poz. 1358

    Proszę Panie Rafale o odpowiedź: Na jakiej podstawie pośrednik nie ma obowiązku korzystania z (przytaczając ustawodawcę: „obowiązkowego”) ubezpieczenia?

    • Rafał Mróz pisze:

      Panie Jarku, dziękuję za rzeczowy komentarz i pytanie.
      Istotnie, przytaczane przez Pana rozporządzenie MF z dnia 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, wydane do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami unormowało na nowo sprawę ubezpieczenia obowiązkowego.

      Przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (w odróżnieniu od pośredników) nie muszą już posiadać ubezpieczenia obowiązkowego. Szczegółowo opisane jest to tutaj. Chodzi o zmiany wprowadzone przez nowelizację Ustawy o gospodarce nieruchomościami (od 10.04.2010r) – zasadnioczo o to, że teraz już tylko pośrednik potrzebuje mieć ubezpieczenie, a nie – jak wcześniej – dodatkowo podmiot gospodarczy. Wcześniej potrzebne były dwa ubezpieczenia – pośrednika oraz przedsiębiorcy.

      Innymi słowy, można uruchomić agencję pośrednictwa nieruchomości zatrudniając w niej pośredników, z których każdy musi mieć ważne OC, sam przedsiębiorca już nie musi go posiadać.

  6. Agata pisze:

    Panie Rafale,
    Jak wyglada sprawa z odbyciem praktyk? czy mogą sie one odbywać w biurze sprzedarzy u developera? czy takie doświadczenie oraz odbyte studia podyplomowe umozliwiają otrzymanie licencji? czy praktyka musi sie odbywać po studiach? czy może w trakcie lub przed?
    i czy moga to być płatne praktyki, lub poprostu nabycie takiego doswiadczenia poprzez zwyczajne zatrudnienie?

    Pozdrawiam

    • Rafał Mróz pisze:

      Pani Agato, Pani pytanie jest dość rozległe i pewno będzie rodzić kolejne pytania. Jeśli developer był wpisany do rejestru firm prowadzących praktyki zawodowe dla kandydatów na pośredników nieruchomości to taka praktyka (o ile będzie prowadzona zgodnie z wymogami) będzie ważna. Ukończenie studiów jest niezbędne do uzyskania licencji (art.182 ust. 1 punkty 3 i 4 ustawy) i większość organizatorów praktyk wymaga podpisania oświadczenia, o z wolnieniu z roszczeń w przypadku, gdyby kandydat nie spełnił wymogów formalnych. To muszą być praktyki w formie opisanej w rozporządzeniu (więc nie może być to doświadczenie zawodowe na podobnym stanowisku).

      Polecałbym Pani zadanie swoich pytań na forum nieruchomości (link podałem wyżej) albo któremuś z pełnomocników MSPON podanych na tej stronie.

  7. kakas pisze:

    Na nieruchomościach mona robić dobre pieniądze. Teraz ma poważnie wzrosnąć popyt – niby ma wzrosnąć. Widzieliście np. ceny hale magazynowych? Moim zdaniem ceny osiągnęły minimum i taniej już nie będzie. Kolejnym etapem będą wzrosty, tylko pytanie kiedy one nastąpią. Na pewno dla inwestorów szykują się fajne okazje…

  8. Olgier Rudzki pisze:

    „Do uruchomienia własnego biura nieruchomości NIE JEST JUŻ POTRZEBNE ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody wyrządzone wykonywaniem czynności zawodowych (kost wynosił ok 400-500 zł rocznie). Wcześniej bez OC umowy były nieważne, teraz już nie ma tego obowiązku. Jednak relatywnie niewielka kwota i święty spokój w przypadku problemów sprawia, że wiele firm nadal woli to ubezpieczenie posiadać.”
    A to mnie zaskoczyło.. ale widzę, że nie tylko mnie – no ciekawe… Pozostając w temacie, na @ dostałem ostatnio informacje/ofertę dla zapominalskich, którzy na czas nie przedłużyli polisy ( posrednik-nieruchomosci.iexpert.pl/oc-obowiazkowe ) – na moje oko: oferta sama w sobie ciekawa – a Pan, Panie Rafale, jak sie na to zapatruje? Muszę tez przyznać, że bardzo dobrze sie Pana „czyta” w końcu jakieś rozsądne i wyważone tony :)

    • Rafał Mróz pisze:

      Panie Olgierdzie, jak napisałem we wcześniejszym komentarzu, kiedyś trzeba było mieć ubezpieczenie OC dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz każdy z pośredników takie OC musiał mieć. Dzisiaj wystarczy, aby miał je tylko pracujący w tej firmie pośrednik. Oczywiście można nadal dodatkowo ubezpieczyć firmę, jednak nie jest to wymagane prawem. Może okazać się, że tańszym rozwiązaniem i dającym lepsze zabezpieczenie będzie po prostu zwiększenie ubezpieczenia pośrednika albo „doubezpieczenie” go. Może być też tak, że ryzyko zajmowania się pewnymi niszami w tej branży (np. hale magazynowe czy działki rolne) jest różne i w niektórych przypadkach to ubezpieczenie przedsiębiorcy może być przydatne.

  9. przemek pisze:

    Czy pośrednik może kupować nieruchomość na własność a później ją sprzedawać z korzyścią dla siebie. Mam pytanie jeszcze czy wtedy płaci podatek?

    • Rafał Mróz pisze:

      Przemku, pośrednik (jak i każdy inny przedsiębiorca) może kupować nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży i tak samo jak inni przedsiębiorcy płaci podatek od zysku z takiej transakcji.

  10. Kasia pisze:

    witam,

    Gdzie znajdę wzór umowy z pośrednikiem którego chciałabym zatrudnić na umowę zlecenie w nowo powstałym biurze nieruchomości?

    Jeśli ktoś posiada taki wzór, to prosiłabym pięknie o podesłanie na maila: rrush@o2.pl

    Pozdrawiam

  11. Kasia Ś pisze:

    Witam;
    Mam pytanie odnośnie formalności .Czy trzeba zgłosić biuro nieruchomości do GIODO? Jeśli tak to w jakim celu i w jaki sposób?

    • Rafał Mróz pisze:

      Kasiu, wg mojej wiedzy każdy podmiot który przetwarza dane osobowe jest zobowiązany do rejestracji bazy. Do przetwarzania dochodzi np. wówczas, kiedy pozyskujemy ofertę i publikujemy ją w Internecie lub posługujemy się danymi osoby wobec innych osób lub instytucji (notariuszy, banku, innych klientów).

  12. Monika pisze:

    Witam, czyli teraz po deregulacji nie jest już potrzebna licencja do założenia biura nieruchomości?Czy jednak musi być przynajmniej 1 pracownik z licencją?

    • Rafał Mróz pisze:

      Moniko, jeśli to będzie tylko Twoje biuro i tylko Ty będziesz w nim pracować, to musisz mieć licencję. Ale może być inny wariant: możesz być jedynie przedsiębiorcą, który zatrudnia jakiegoś pośrednika z licencją, albo agentem firmy, która jest biurem nieruchomości w rozumieniu ustawy (a marketingowo będziesz postrzegana jako biuro nieruchomości).

  13. Andrzej pisze:

    WItam,
    Nawiązując do wypowiedzi:

    Oferty na wyłączność

    „Jeśli ktoś, kto chce sprzedać np. dom przyjdzie do Twojego biura, najlepiej jest, jeśli podpisze umowę na wyłączność. Oznacza to w uproszczeniu, że tylko Ty możesz sprzedać tą nieruchomość, nawet, jeśli właściciel sam znajdzie nabywcę.”

    Jest to nie prawdą ponieważ umowa na wyłączność nie ogranicza właściciela . Może sprzedać swoją nieruchomość we własnym zakresie pod warunkiem, że dana osoba nie została skojarzona przez biuro nieruchomości. Wyłączność tyczy się tylko tego, że sprzedający może podpisać umowę tylko z jednym biurem nieruchomości i później to biuro może współpracować z innymi biurami.

    Pozdrawiam
    Andrzej

    • Rafał Mróz pisze:

      Andrzeju, dziękuję za doprecyzowanie. Słowo od praktyka zawsze jest cenne. W cytowanym przez Ciebie zdaniu dokonałem skrótu myślowego, który miał na celu pokazanie pewnego „monopolu” który biuro uzyskuje, kiedy podpisze taką umowę. Monopol ten występuje pod warunkami, które opisujesz.

  14. Weronika pisze:

    Witam, czy regulowana jest forma zatrudnienia pośrednika z licencją.? czy forma zatrudnienia jest dowolna? Rozumiem że mogę zatrudnić pośrednika np na 1/8 etatu ale czy dozwolona jest np forma umowa zlecenia, umowy współpracy w zakresie nadzoru nad transakcjami; Pośrednik który chciałabym aby sprawował nadzór prowadzi własne biuro nieruchomości

  15. Monika pisze:

    A jeżeli chciałabym założyć własne biuro i na razie sama w nim pracować a podpisać umowę zlecenie, taki nadzór, w którym Zleceniobiorca( pośrednik z licencją) zobowiązuje się do wykonania na rzecz Zleceniodawcy nadzoru nad działalnością w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zleceniodawca oświadcza, iż posiada Licencję Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami nr …………
    Zleceniobiorca wyraża zgodę na umieszczenie i posługiwanie się imieniem i nazwiskiem, numerem licencji zawodowej oraz OC na potrzeby zleceniodawcy we wszelkich umowach, dokumentach firmowych i mediach . Czy to w ogóle ma moc prawną?Czy wtedy nie musiałabym go zatrudniać. Powiem szczerze, że zapisałam się w marcu na studia podyplomowe ale w kwietniu nie ruszyło pośrednictwo w obrocie nieruchomościami na 3 uczelniach w moim mieście ze względu na deregulację. Nie wiem czy ruszą we wrześniu. Stąd moje dylematy A chciałabym już pracować na swoim, bo doświadczenie mam duże.

  16. brano pisze:

    Najważniejsze jest to, że masz być profesjonalista. Jeśli nim nie będziesz to nic nie zdziałasz. W tej branży wcale nie liczą się tylko ceny. Współpracowałem z małym pośrednikiem, przez 1,5 roku nie znaleźli dla nas klienta na halę. Jartom zrobił to w 2 miesiące i dlatego współpracujemy z tą agencją. Wydaje mi się, że skuteczność w tej branży, prosta nie jest.

  17. Wojtek pisze:

    Nie zgadzam się z panem Andrzejem w sprawie wyłączności. Klauzula jest po to aby nie było wątpliwości co do zapłaty prowizji w wyniku sprzedaży nieruchomości. Przypadek o którym pan pisze jest raczej rzadki, jeżeli ktoś podpisuje umowę na wyłączność i dalej intensywnie poszukuje kupców. Częściej to kupiec dociera do właściciela dzięki między innymi reklamie i staraniom pośrednika i konflikt gotowy, bo jak udowodnić kto go znalazł. Przede wszystkim po to jest klauzula wyłączności aby pośrednik miał gwarancję, że jego starania i pieniądze na reklamę się zwrócą. Można w niej zastrzec wyjątki np. sprzedaż osobom znajomym z którymi już rozmawiał, czy najbliższej rodzinie sprzedającego. W mojej opinii powinny być tylko takie umowy zresztą tak np. jest w USA, w ogóle nie byłoby sporu o prowizje. Z kolei brak wyłączności powoduje tyle że pośrednik tak naprawdę nic z daną ofertą nie robi, a jeżeli już umieści w jakimś portalu internetowym to w taki sposób aby nie możliwe było dotarcie. Więc w pewnym sensie działa na szkodę sprzedającego. Warto o wszystkim szczerze ze sprzedającym porozmawiać i wtedy sprzedający sam podejmie decyzję jaką usługę chce kupić, a może sam zrobi to lepiej.

    • Rafał Mróz pisze:

      Panie Wojtku, jak mogę sądzić, Panu Andrzejowi chodziło o aspekt prawny zapisu – wydaje mi się (bo prawnikiem nie jestem), że trzeba by taki zapis solidnie rozbudować aby wyłączyć właścicielowi możliwość decydowania o własności (komu i jak chce sprzedać).

      Nie zmienia to racjonalności w Pana komentarzu – to logiczne, że ludzie (nawet znajomi) mogą dowiedzieć się o ofercie na skutek działania pośrednika i nie powinno to dla tegoż pośrednika oznaczać w tym przypadku utraty prowizji.

      Tak czy inaczej, umowa pośrednictwa powinna być napisana przez prawnika właśnie po to, aby nie zawierała klauzul niedozwolonych (UOKiK) oraz zabezpieczała interesy obu stron transakcji.

    • Michał N. pisze:

      Do Wojtka (ws. umowy na wyłączność), który ma wiedzę jak 80 proc. pośredników, która wynika z wadliwego szkolenia (nie jesteśmy w Stanach Z.) lub tłumaczenia sobie ustaw i wyroków S.N. po swojemu.
      Andrzej ma 100 procent racji tzn. biuro ma wyłączność do sprzedaży w stosunku do innych biur, natomiast nie do osób, co do których brak jest podpisanego udokumentowania prezentacji czy przekazania adresu n.

      Wyroki Sądu N. są jednoznaczne: treści jakie proponuje Wojtek są niedozwolone o czym wiele biur się przekonało, dostając kary kilkudziesięciotysięczne.

      Treść umowy pośrednictwa musi być zgodna z obowiązującym prawem, nie zaś z tym jak powinno być, a nie jest – musimy poczekać na zmianę odpowiednich przepisów.
      Są również problemy z punktami w umowie, szczególnie dotyczącymi: sformułowania treści wymagalności wynagrodzenia, długości okresu „ochronnego dla biura” po zakończeniu umowy, klauzuli o zgodzie na przetwarzanie danych osobowych…
      Deregulacja od stycznia 2014 r.- nie będzie obowiązku posiadania licencji, pozostaje konieczność ubezpieczenia o.c – czekam na ruch federacji, które z pewnością coś wymyślą żeby nadal zarabiać na pośrednikach nieudolnymi szkoleniami.

      Panie Rafale, należy się Panu duży szacunek za przekazanie tak potrzebnej nam profesjonalnej wiedzy z zakresu komunikacji, psychologii i pośrednictwa.

      • Rafał Mróz pisze:

        Panie Michale, dziękuję za obszerne wyjaśnienie. Bardzo ważne jest z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego pośrednika aby umowa pośrednictwa była skonstruowana (albo chociaż przejrzana) przez prawnika, który usunie z niej klauzule abuzywne (czyli „zakazane”, naruszające prawa konsumentów). Warto także mieć na uwadze fakt, że jeśli pośrednik świadczy usługę dla firmy (np wynajem magazynów, poszukiwanie lokalizacji na oddział firmy), wówczas umowa pośrednictwa może (a nawet powinna) być inna, ponieważ w świetle prawa firma nie jest konsumentem więc wiele zapisów uznanych za abuzywne wobec konsumentów można stosować wobec podmiotów gospodarczych i organizacji. Nie zachęcam tylko zwracam uwagę na taką możliwość.

        PS. Dziękuję za uznanie dla mojej pracy, cieszę się, że treści które Pan tutaj znalazł są dla Pana przydatne i wartościowe :)

  18. Wojtek pisze:

    Właśnie w aspekcie prawnym wyłączność to wyłączność, a nie „wyłączność ale jak ja znajdę to”…, jeszcze raz podkreślam klauzula jest po to aby nie było wątpliwości czy prowizja jest należna czy nie. Kupujący powinien być uświadomiony, że ta klauzula ma mu dawać pewien komfort aby nie musiał kilkadziesiąt razy opowiadać o swoim mieszkaniu, jeżeli ktoś trafia do niego to odsyła do biura i ma święty spokój + to co pisałem wcześniej. Taka sytuacja jest zdrowa i nie budzi konfliktów, natomiast to co proponował pan Andrzej to jest to „dziadostwo”, przez które między innymi pośrednicy mają zszarganą opinię. Myślę że pan Andrzej pomieszał co nieco fakty, zapis o którym mówił dotyczy okresu karencji po rozwiązaniu umowy z biurem i faktycznie wtedy dotyczy to tylko osób skojarzonych przez biuro.

  19. wycena pisze:

    Jaką drogę stania się pośrednikiem nieruchomosci, zaleciłaby Pani rzeczoznawcy majątkowemu

  20. Kamila pisze:

    Witam. Wybieram się na studia II stopnia gospodarowanie nieruchomościami. Nie mam pewności czy po ukończeniu i odbyciu praktyki zawodowej uzyskam licencję? Czy jednak muszę dodatkowo ukończyć studia podyplomowe pośrednictwo w obrocie nieruchomościami aby uzyskać licencję?

  21. gosia pisze:

    Właśnie Jestem na etapie ukończenia studiów 2 stopnia z obrotu prawnego nieruchomościami, studia licencjackie również ukończyłam na kierunku nieruchomości. W jaki sposób mam sprawdzic czy mam spełnione minimalne wymogi programowe i ubiegać się o praktyki zawodowe a później licencję czy musze jeszcze iść na jakiś studia podyplomowe. Wiem ze na internecie jest lista przedmiotów ale gdzie powinnam się zgłosić z moim suplementem przedmiotów żeby ktoś mi to jeszcze zweryfikowal

    • Rafał Mróz pisze:

      Spróbuj tutaj. Czy jakiś branżowy praktyk może pomóc Gosi?

    • Pośrednik pisze:

      Gosiu, skoro jak sama twierdzisz, jesteś na etapie ukończenia studiów 2 stopnia z obrotu prawnego nieruchomościami, oraz jesteś dodatkowo po studiach licencjackich na kierunku nieruchomości i nie wiesz w jaki sposób masz sprawdzić czy masz spełnione minimalne wymogi programowe ażeby ubiegać się o praktyki zawodowe a później licencję to ja ci radzę…………… nie bierz się za tą prostą czynność jaką jest pośrednictwo przy sprzedaży czy wynajmu nieruchomości. Nie idź tą drogą. Może w handlu obwoźnym rozwiniesz skrzydła. Perfumy, dywany, czy książki.

      Gonia, nie dołuj się. Wyjdź za mąż i zrób karierę.

  22. Gosia pisze:

    Witam Panie Rafale. Jestem w kompletnym dołku ;/ czas leci a ja do dziś nie wiem czy mam się zapisac na jakąś podyplomówkę czy nie. Dzwoniłam do kilku szkół i nikt nie potrafi mi odpowiedzieć na pytanie czy moje studia odpowiadają wymogom by rozpocząć odbywanie praktyk zawodowych a w poźniejszym czasie ubiegac się o nadanie licencji zawodowej. W jednej szkole to w ogóle edukacja kończy się znowu OBRONĄ PRACY;/

  23. Martin pisze:

    Witam,
    Panie Rafale bardzo ciekawy i co ważne rzeczowy artykuł. Chciałam zacząć działalność od samej strony internetowej, dobrze wypozycjonowanej, Czy stronę internetową musze gdzieś zarejestrowac ?
    Czy mogę oferty mieszkań umieszczać na stronie , czy to jest bezprawne ? Narazie zemierzam wspólproacować z wiekszym biurem, pozniej zamierzam sie samemu zarejestrować.

    • Rafał Mróz pisze:

      Martin, nie jestem prawnikiem, ale na pierwszy rzut oka w takiej konwencji nie trzeba rejestrować strony. Wówczas działa ona jak tablica ogłoszeń nieruchomości więc ma charakter reklamowy tak jak inne portale ogłoszeniowe.
      Do doskonały sposób na to, żeby wybrać dla siebie kilka nisz i je zagospodarować jednocześnie budując sukcesywnie swoją pozycję w Sieci.

      Załóżmy taki scenariusz, że tworzysz 3 serwisy internetowe:
      1. magazyndowynajecia.pl
      2. mieszkaniedlasingla.pl
      3. wynajmeplac.pl

      Każdy z tych serwisów działa na identycznym oprogramowaniu (mogą nawet wyglądać tak samo), a Ty wyławiasz tylko z Sieci ogłoszenia, które kwalifikują się do każdego z tych serwisów (więc magazyny i hale, kawalerki i lofty oraz place i wiaty). Budujesz w ten sposób niszowe serwisy – a kiedy będą miały już stosowną odwiedzalność zauważysz, że ludzie sami dodają tam swoje ogłoszenia. Wtedy jest czas na rozpoczędzie „prawdziwego” biznesu związanego z rynkiem tychże nieruchomości.

      To najprostszy i najtańszy sposób na marketing – wszak dzisiaj cały biznes nieruchomości zaczyna się w Internecie.

  24. Anonim pisze:

    Zupełnie nie rozumiem, po co ludzie tracą czas na dyskusje o pośrednikach (nieruchomości), obrzucając ich błotem. Myślę, że szkoda na to czasu i życia, jest tyle fascynujących rzeczy którym można poświęcić czas.

    A w nawiązaniu do tego „gorącego tematu”, cały handel i gospodarka opiera się na pośrednictwie, czy państwo się nad tym zastanawiacie?

    Np. kupując w sklepie kilogram mięsa, czy pytacie sprzedawczynię, za co ja mam płacić Pani takie pieniądze. No właśnie za co, za podanie kilograma mięsa, czy taka czynność warta jest 30-40 zł.
    Nikt tak nie pomyśli, bo jest to oczywiste.

    Czy wiecie państwo ilu pośredników stoi za tym „kilogramem mięsa” i kosmiczną ceną w porównaniu z tą którą za nie otrzymuje wytwórca. Czy wiecie jaki procent zarabiają na tym pośrednicy. Otóż nikt o tym nie myśli i nie przelicza. Przepłacamy krocie na każdym produkcie i usługach, większość naszych pieniędzy płacimy niewidocznym gołym okiem pośrednikom. Nie oburzamy się bo ich bezpośrednio nie spotykamy.

    Więc proszę dajcie spokój pośrednikom nieruchomości, bo to tacy sami ludzie jak każdy z nas. W każdym zawodzie są ludzie uczciwi, ciężko , uczciwie i solidnie pracujący, ale trafiają się też ich przeciwieństwa (podkreślam w każdym zawodzie). Nie znacie państwo tej pracy (jak i wielu innych) od kulis, a tylko znając mechanizm od a do z można go próbować ocenić.

    My Polacy mamy tę nieładną cechę, że uwielbiamy krytykować innych i oceniać bezpodstawnie, po co , żeby się dowartościować, ot i cała prawda o naszym paskudnym charakterze. Może zacznijmy dostrzegać co w innych jest dobrego i nie opluwajmy się. Dajmy coś dobrego z siebie, może pomóżmy komuś, albo popracujmy nad swoim duchem i ciałem, nie traćmy energii na naganne działania.

    • Rafał Mróz pisze:

      Anonim, dziękuję za Twoją celną i treściwą uwagę. Istotnie, nie umiemy doceniać roli pośredników – po części winę za to ponosi poprzedni ustrój, w którym tacy pośrednicy byli naznaczani jako ci, którym lepiej się powodzi (handel towarami zagranicznymi albo deficytowymi na czarnym rynku). Stąd my Polacy (ale widzę to też u Słowaków i Węgrów) nie godzimy „psychicznie” się na płacenie więcej za coś, co można kupić taniej bezpośrednio u producenta. To oczywiście się sukcesywnie zmienia, ale jest to proces powolny.

      Z drugiej zaś strony, wiele sytuacji rynkowych pokazuje dysproporcje, stąd ocena klientów jest taka a nie inna. Przykładowo, okna pewnej firmy sprzedawane są przez pośrednika w miejscowości za cenę 100. Kiedy klient wyszuka te same okna na Allegro, widzi, że od producenta może je kupić za cenę 60. W ten sposób producent sam informuje klienta o tym, że ktoś zarabia na nim 40. To jak klient to zinterpretuje to już inna sprawa (warto, bo mam na miejscu, jest montaż w cenie, szybki zakup/nie warto, i tak mi kurier przywiezie, montaż załatwię taniej).

      Podsumowując, handel, usługi, produkcja oraz podatki – to wszystko opiera się właśnie na pośrednictwie.

  25. Kaja pisze:

    Panie Rafale,

    moje pytanie dotyczy licencji posrednika nieruchomosci, ktora nabylam we Francji, a mianowicie czy jest ona honorowana w Polsce?
    Jesli nie, to czy musze ubiegac sie o nia w standardowy sposob, czy moze, z racji tego, ze juz taka licencje posiadam, istnieja jakies „okolicznosci lagodzace” i moge liczyc na odpowiednik polski ?
    Dodam, ze nie posiadam polskiego obywatelstwa.

    Z gory serdecznie Panu dziekuje za udzielenie odpowiedzi i lacze najlepsze pozdrowienia,

    Kaja

    • Rafał Mróz pisze:

      Pani Kaju, w ustawie nie ma przepisu, który limitowałby wykonywanie tego zawodu z uwagi na obywatelstwo (wszak jesteśmy w Unii). Jednak co do „nostryfikacji” uprawnień z Francji na Polskie – nie umiem udzielić rzeczowej odpowiedzi. Sądzę, że uzyska ją Pani w Stowarzyszeniu Pośredników Nieruchomości, choć mogę jedynie przypuszczać z dużą dozą prawodpodobieństwa, że będzie Pani musiała od nowa uzyskać tytuł w polskich warunkach prawnych.

  26. Kaja pisze:

    Dziekuje Panu za szybka i konkretna odpowiedz!
    Lacze najlepsze zyczenia!

  27. Mirek pisze:

    Witam.
    Chciałem się tylko upewnić czy aby na pewno nie potrzebuję licencji aby otworzyć biuro pośrednictwa obrotu nieruchomości zawierając umowę franczyzy z biurem które posiada taką licencję ?
    Jakie wymagania muszę spełnić ?

    Pozdrawiam

  28. Paweł pisze:

    Witam,

    z tego co wiem od 2014 roku licencje na pośrednika nieruchomości zostaną zniesione.

  29. Dajana pisze:

    Witam Pana, właśnie mam zamiar otworzyć biuro nieruchomości czyż zawód nie został uwolniony w czerwcu tego roku w drugiej transzy zawodów? Proszę o odpowiedź.

    pozdrawiam,

    Danuta

  30. Rafał pisze:

    Witam,

    od napisania artykułu upłynęło już trochę czasu, 1 stycznia 2014r zostanie uwolniony zawód pośrednika nieruchomości. Od dłuższego czasu zastanawiam się nad otwarciem agencji nieruchomości, wcześniej problemem było licencja (czas na jej zdobycie) od stycznia ten problem znika. Artykuł podsunął mi klika cennych rad, za co bardzo dziękuje. Czy z perspektywy czasu coś by Pan zmienił dodał, uzupełnił?
    Obecnie pracuje na etacie, część finansów chcę pozyskać z UP. Mieszkam w miejscowości 40tyś gdzie jest kilku pośredników. Miałem przyjemność korzystać z ich usług, większość była na bardzo niskim poziomie, brak kontaktu z klientem, sam musiałem się o wszystko prosić, brak rozmowy, wyjaśnień itp. i to popycha mnie w tym kierunku aby otworzyć biuro. Dodatkowo mam wrażenie że sprzedają za pomocą ceny, a klienci kupują oczami, dlatego moim wyróżnikiem (plany) mają być profesjonalne zdjęcia i filmy oraz zdjęcia i filmy z lotu ptaka (aby było widać działkę). Co Pan o tym sądzi? I jeszcze kilka innych pytań :-) Czy od razu powinienem wynajmować biuro? Czy działać na razie z domu (home office)? Chciałbym konkurować kwotą prowizji, czy warto? Za profesjonalną sesję planują brać pieniądze od razu (bynajmniej na początku działalności) czy warto? Czy usługę foto sprzedawać innym biurom? Za odpowiedź z góry dziękuje.

    • Rafał Mróz pisze:

      Panie Rafale, „wszystko płynie” i wiele z artykułów, które znajdują się na mojej stronie wymagałoby regularnej aktualizacji jeśli chodzi o detale. Z powodu pracochłonności takiego procesu trudno byłoby mi aktualizować te treści co do każdego szczegółu, dlatego komentarze pod tekstami są lepszą formą bo bardziej „żywą”. Na szczęście starałem się każdy tekst „opleść” wokół pewnej generalnej koncepcji, myśli głównej – a ta się szybko nie przeterminuje.

      Jeśli chodzi o podpowiedzi do drugiej części Pana komentarza – działka „z lotu ptaka” (choćby wytyczenie kształtu w Google Maps) to świetny pomysł, który spotkałem na jednej czy dwóch stronach internetowych pośredników nieruchomości. Sądzę, że można to zrobić jeszcze lepiej, oznaczając na takiej mapce najbliższe, istotne z punktu widzenia inwestora/kupca punkty np. podpięcie gazu/wody/kanalizacji/prądu, przebieg najbliższej drogi dojazdowej, punkty orientacyjne (np. parking, plac manewrowy, stacja benzynowa w przypadku firm, a apteka, szkoła, przedszkole, kościół w przypadku domów i działek dla klientów indywidualnych). To są elementy, które sprawiają że nasza oferta jest „inna niż inne” i nawet, jeśli potencjalni klienci widzą tę samą ofertę u innych pośredników, to szansa na to, że przyjdą właśnie do nas rośnie. Podobnie z właścicielami obiektów na sprzedaż – widząc jak zajmujemy się każdym z nich większa jest szansa że zechcą nam powierzyć pośrednictwo.

      Last but not least: tzw. home staging jest w Polsce coraz bardziej popularny, nie tylko w dużych miastach. O ile pamiętam, na kanałach „domowych” (Domo+) są już programy, w których spec od „kupowania oczami” tak „ustawia” mieszkanie, aby potencjalni zainteresowani którzy odwiedzają obiekt byli bardziej skłonni do zakupu a sprzedający zyskali wyższą cenę niż oczekiwali pierwotnie. Taki zabieg jest oczywiście kosztowny (wymaga pewnych inwestycji w mieszkanie czy dom) ale zazwyczaj zwraca się z nawiązką. Można zrobić tańszą wersję home stagingu – proszę obejrzeć video na YouTube wpisując w wyszukiwarce „home staging”.

      Działalność teoretycznie można prowadzić w domu, nikt tego nie zabrania. Problem pojawia się w momencie, kiedy klient skuszony bardzo atrakcyjnie pokazaną ofertą na stronie internetowej, po świetnym kontakcie z pośrednikiem (obsługa, terminowość, obejrzenie obiektu) chce spotkać się w biurze pośrednika. Ciągłe spotkania w kawiarniach czy w domu kupującego mogą szybko zburzyć ten wypracowany wizerunek profesjonalisty.

      Konkurowanie ceną nigdy nie jest dobrym rozwiązaniem – pisałem o tym wielokrotnie (mówiłem o tym także w swoich nagraniach na YouTube). Zawsze znajdzie się ktoś, kto da taniej (proszę obejrzeć moje nagranie o 6 typach firm, które zawsze zaoferują niższą cenę). Klienci, którzy są wrażliwi na cenę są bardzo kłopotliwi – często wymuszają obniżanie cen, są także bardziej roszczeniowi a czasem nawet częściej oszukują. Lepiej jest konkurować ofertą a cenę obniżać tylko w przypadku „niższego” pakietu usług lub większej ilości transakcji (albo ich wartości).

      Jeśli poza pośrednictwem chce się Pan zajmować także takim home stagingiem, nie ma sensu aby sprzedawać swoje usługi innym biurom bo wówczas niejako „na własnych plecach” wyhoduje sobie Pan konkurencję stosującą te same metody które wymyślił Pan – a nie o to chodzi.

  31. Jarek Karbowski pisze:

    Czytając ten artykuł ręce mi opadają! Nie ze względu na to jak jest napisany tylko jakie są Polskie kryteria odnosnie rozpoczęcia kariery jako agent nieruchomości. To jest po prostu żart! Wyokie wykształcenie, placa za praktykę, i najśmieszniejsze to fakt że mozna otrzymac licencję bez egzaminow w niektorych przypadkach! Odnosi się pan do USA. Akurat tak sie sklada że ja mieszkam w USA i zajmuje sie kupnem i sprzedażą nieruchomości a moja żona jest agaentem od spraw kupna i sprzedaży. W ostatnim czasie zastanawialiśmy sie nad poworotem do Polski i rozpoczęciem takiej działalności ale widzę że to prawie niemożliwe ze wzgledu ze nie posiadam wyzszego wykształcenia. Czy jest jakaś inna droga do tego aby uzyskać licencję? Uważam ze ograniczanie ilości agentów na rynku to wielki błąd poniewaz ryealizacja zawsze dobrze wplywa na rezultaty i podwyzsza jakość swiadczonych uslug,szczegulnie w tym biznesie! Jest to biznes który opiera sie na doswiadczeniu, samozaangarzowaniu i w szczególności na stosunkach ludzkich! To co obecnie jest promowane to czysty monopol na rynku co wiemy prowadzi do nieczego wiecej jak czystego lenistwa! Agenci którzy świadczą zle uslugi po prostu bede bez pracy i zostaną zmuszeni do zlikwidowania swojej działalności. Uwazam ze Polska powinna brać przyklad np z USA gdzie agenci z najwyzszej półki zarabiają w setkach tysięcy dolarow rocznie ze swojej prowizji. Nie ich wykształcenie o tym decyduje ale pomysl na biznes.

    • Rafał Mróz pisze:

      Panie Jarku, od nowego roku (od 1 stycznia 2014) nie ma już licencji i każdy może zająć się pośrednictwem nieruchomości. Sam jestem zwolennikiem uwolnienia zawodów, które dzisiaj są niepotrzebnie licencjonowane przez Państwo (jak choćby przewodnicy turystyczni). Jak sam Pan potwierdza – rynek świetnie reguluje tego rodzaju usługi bez potrzeby ingerencji państwa.

  32. Alicja pisze:

    Witam, chciałabym uzyskać jasną odpowiedź na pytanie : jeżeli chcę otworzyć biuro handlu nieruchomościami i być pośrednikiem, to jakie muszę mieć wykształcenie? (sprawy certyfikatów zostawmy narazie)

  33. kris pisze:

    chcialbym założyć biuro nieruchomosci bez licencji. Muszę zatrudnić osobę z licencja ?

  34. Stanisław pisze:

    Jak zarejestrować w gminie biuro nieruchomości mieszakam w małym miasteczku. Mam doświadczenie w budowie domów z drewna z bala i szkieletowe . buduje je i chciałbym msprzedawać.
    Jak to zrobić?
    Staś

  35. ant pisze:

    witam,
    Jestem rzeczoznawcą majątkowym, pracującym również na etacie. Jednak od dłuzszego czasu zastanawiam się, aby zostać również pośrednikiem, jednak przerażają mnie opinie ludzi na forach, jeśli chodzi o sposób pracy. Czy uważa Pan, iż rzeczoznawcy majątkowemu trudniej jest znależć prace jako posrednik, bo od tego chałabym zacząc. Trudniej, ponieważ pracodawca moze spostrzegać go jako konkurencję, ponieważ jest juz rzeczoznawcą

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Connect with Facebook

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Darmowy Kurs „7 Sekretów Skutecznego Marketingu”

Poznaj za darmo "7 Sekretów Skutecznego Marketingu"! Zapisz się na bezpłatny kurs z którego dowiesz się między innymi:
  • jak sprawić żeby klienci sami chcieli od Ciebie kupować
  • jak zakorzenić się w głowie klienta raz na zawsze
  • jak zmniejszyc koszty reklamy i promocji
  • i wiele innych cennych porad, a dodatkowo:
  • otrzymasz bezpłatnie fenomenalnego e-booka pt. "5 najlepszych listów handlowych"
Imię:
Email: